Аренда коммерческой недвижимости (офисных, торговых или производственных зданий и помещений) дело довольно хлопотное, требующее времени и тщательной подготовки. Необходимо найти помещение, отвечающее всем требуемым параметрам: метраж, коммуникации, этаж снимаемого помещения и этажность здания, присутствие конкурентов, район, место для парковки и т.д. Затем, обсудить условия сдачи недвижимого имущества в аренду и, наконец, подписать договор.

Договор аренды здания или помещения – главный документ при оформлении этой сделки. Договор заключается между арендодателем (тем, кто сдает помещение) и арендатором (тем, кто снимает помещение). В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, время действия договора, сумма и сроки внесения арендной платы и иные условия. Если это аренда в торговых центрах, то договор будет типовым для всех арендодателей.

Обязанность арендодателя – поддержание помещения в рабочем состоянии, производство капитального ремонта. Обязанность арендатора - выполнение косметических ремонтных работ, поддержание чистоты и порядка, оплата текущих расходов.

Однако, стороны могут прийти и к другим договоренностям: арендодатель может обязать (при согласовании сторонами этого условия) проводить капитальный ремонт арендатора (обычно, при долгосрочной аренде). В любом случае, все устные договоренности следует зафиксировать в договоре, только тогда они имеют юридическую силу и гарантию соблюдения.

Перед подписанием договора требуется проверить наличие правоустанавливающих документов на объект, сдаваемый в аренду, и правомочность (легитимность) лиц, заключающих сделку.

В договоре в обязательном порядке указываются данные, идентифицирующие недвижимость: фактический и почтовый адрес, кадастровый номер, этажность, общая площадь помещения, план (в любом случае, но особенно, если имели место перепланировки), полные реквизиты сторон. В отсутствии этих сведений договор признаётся недействительным.

Кроме того, необходимо описать состояние арендуемого помещения на момент подписания договора.

Важнейший и непременный пункт договора – сумма арендной платы, допустимость и периодичность её пересмотра. В случае изменения валютного курса указывается возможный процент роста стоимости арендной платы. В договоре необходимо зафиксировать за кем из сторон и в какие сроки закрепляются обязанности по оплате коммунальных платежей, телефонной связи и интернета.

В обязательном порядке в договоре прописывается ответственность сторон за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение условий договора и форс-мажорные обстоятельства.

Срок действия договора: если договор аренды объекта недвижимости заключается на длительный срок (свыше 12 месяцев), то он подлежит государственной регистрации.

Подписанный договор вступает в силу после подписания (в нескольких экземплярах) акта передачи объекта недвижимости в аренду, который визируется после детальной проверки состояния помещения и является неотъемлемой частью договора. Любая неисправность должна быть зафиксирована в акте передачи, что даст возможность арендатору потребовать устранения неисправности либо снизить размер арендной платы. Если же состояние объекта не устроит арендатора, он вправе требовать расторжения договора.

По окончании срока действия договора арендодатель так же принимает недвижимость по акту передачи, поэтому если в нем не отражены неисправности, арендодатель может потребовать их устранения за счет арендатора.

Необходимо зафиксировать в договоре обязательность акта-передачи недвижимости, как неотъемлемой части договора.

При подписании договора указываются полный адрес сдаваемого объекта, данные владельца и полные реквизиты сторон. Договор подписывается в нескольких экземплярах представителями обеих сторон собственноручно.

Итак, основные моменты при заключении договора аренды коммерческой недвижимости:

1. Правомочность сторон и наличие документов её подтверждающих

2. Наличие документов на сдаваемую недвижимость

3. Размер арендной платы (условия её внесения и изменения, коммунальные платежи)

4. Мелкие ремонтные работы и капитальный ремонт (за кем закрепляются обязательства по ремонту)

5. Ответственность сторон. Форс-мажор

6. Срок действия договора

7. Акт передачи объекта недвижимости в аренду, являющийся неотъемлемой частью договора

Процедура аренды недвижимости регулируется ГК РФ статьей 34 «Аренда», согласно которой все условия и обстоятельства оговариваются в договоре аренды недвижимости. Составление договора требует тщательной и серьезной подготовки, желательно профессиональными риелторами или юристами.

Поэтому привлечение квалифицированного специалиста поможет разобраться во всех документах и выявить возможные нарушения.